Dans le domaine de la pierre locative, le déficit foncier est une des techniques très utilisées par les investisseurs immobiliers. En effet, il est souvent utilisé dans le cadre de travaux de rénovation, car il présente plusieurs avantages dont certains contribuables peuvent bénéficier. Mais comment ?
Création d’un déficit foncier
Pour créer un déficit foncier et, à la fois, annuler le montant de ses impôts, il s’agit d’un simple principe. En effet, pour ce faire, l’investisseur doit acquérir un logement à rénover en vue de le louer, car les loyers qu’il va percevoir vont venir annuler le montant engagé pour les travaux. Ce système est d’autant plus intéressant que si le montant des travaux est supérieur au montant des loyers qu’il a perçus, car c’est la différence qui crée le déficit foncier. Ainsi, c’est ce dernier qui diminue le revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an, à condition qu’il mette son bien en location, pour les 3 années suivant l’imputation. Il faut savoir que la partie des dépenses qui excède ce plafond, et qui ne peut pas être déduite du revenu imposable global, peut être déduite du montant des loyers perçus pour 10 ans.
Réalisation des travaux déductibles
Pour profiter de ce mécanisme, c’est-à-dire, pour pouvoir déduire le montant des travaux de celui des loyers perçus, il faut opter impérativement pour des travaux déductibles. En effet, ils sont nombreux, puisqu’il s’agit de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Ils ont donc pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien, sans modifier la consistance, l’agencement et l’équipement initial. C’est, par exemple, le cas de la réfection de la toiture, des façades, des murs de clôture ou de l’installation électrique. Et aussi les travaux qui visent à renforcer le confort des occupants, sans transformer la structure du logement, tel que l’installation d’une douche, d’une cuisine intégrée, l’installation d’une chaudière. En revanche, les travaux qui ont trait à l’agrandissement, à la restructuration totale, ou à la reconstruction ne sont pas considérés comme éligibles.
Il faut noter que si le coût des travaux vient déduire le montant imposé des loyers, ainsi que le revenu global, par contre, les intérêts d’emprunt, quant à eux, ne sont pas déduits que des revenus fonciers. En revanche, ils sont déductibles sans limitation de montant.
Les investissements
Tout d’abord, l’investisseur peut faire le choix de l’investissement locatif, dans la pierre physique. Mais aussi la pierre papier, à travers les SCPI, s’avère être une possibilité de profiter du déficit foncier. Enfin, il peut également profiter du déficit foncier dans le cadre d’un investissement en SCI de gestion.
Il faut remarquer qu’une fois la location enclenchée, l’investisseur est tenu chaque année de remplir une déclaration 2044 de revenus fonciers, car, pour profiter du système du déficit, il doit se soumettre au régime réel. Et aussi, le principal avantage de ce dispositif est qu’il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € de réduction d’impôts par an. Il est possible de le cumuler avec d’autres dispositifs d’optimisation fiscale comme la loi Pinel, la loi Malraux ou encore la loi Monuments Historiques.
