Deux objectifs, au moins, ont été posés dans la mise en place du dispositif de défiscalisation Duflot. Premièrement, il consiste à relancer l’investissement locatif dans le neuf, dans les zones dites tendues. Deuxièmement, la loi vise à encadrer les loyers dans ces zones. La matérialisation de cette dernière se fait par la mise en place d’un plafonnement de loyer à chaque zone. Dans la pratique, ainsi, avec la loi Duflot, il n’est pas possible de fixer un loyer en dessous de ce plafonnement. De plus, le Duflot n’autorise pas l’augmentation des loyers qu’en cas de sous-évaluation évidente. Mais la question consiste désormais à savoir la façon de déterminer les loyers avant l’apparition de ce mécanisme ?
Se référer aux loyers de référence
Il est d’emblée à noter qu’avant la loi Duflot, le principe appliqué, en cas de bien mis en location, est la fixation libre des loyers. Toutefois, il fallait faire attention car un logement avec un loyer fixé trop haut risquait de ne pas trouver de locataire. De même, un loyer fixé trop bas avait la difficulté d’être réévalué dans les règles. C’est dans la perspective d’éviter cette situation que diverses bases de données de référence, comprenant les loyers de marché en une année, d’un quartier donné, ont fait leur apparition. Ainsi, la première étape à faire, pour fixer le loyer à appliquer au bien, en ce temps fut la consultation de ces bases pour avoir une idée du loyer à fixer. Une fois, le montant (par m² en général) obtenu, la deuxième étape consistait à estimer le loyer (par rapport au montant de référence) en fonction du caractère du logement. Les caractères pris en compte pour un loyer plus élevé étaient entre autres :
- la proximité du bien, des commodités (transport, commerce, écoles…) ;
- la surface du logement (les appartements familiaux ont un loyer plus élevé que d’autres logements) ;
- la présence des équipements de confort (ascenseur, piscine, chauffage…) dans le logement ;
- la présence de parkings, balcon, terrasse…
Cas des révisions des loyers
Concernant la révision des loyers, le principe était le même, il est possible de fixer librement le loyer si au cours du bail, le propriétaire décidait de réévaluer le bien. La réévaluation se fait en principe au moment de l’anniversaire de la signature du contrat de bail. Cependant, la réévaluation ne doit pas dépasser les loyers fixés par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’Insee chaque année. De plus, la liberté de fixer les loyers librement n’était pas possible dans les zones tendues. Dans ces villes et ces quartiers, la réévaluation ne devait pas dépasser le montant de l’IRL sauf si le bien a subi des travaux conséquents ou si le loyer est vraiment très bas par rapport à l’inflation.
